정치적 불확실성과 경제 변수들이 복잡하게 얽힌 2025년, 부동산 시장은 어떤 방향으로 흘러갈까요. 부동산 전문가들과 주요 금융기관의 전망을 종합해보면 올해 부동산 시장은 상반기와 하반기가 확연히 다른 모습을 보일 것으로 예상됩니다. 내 집 마련을 준비하는 실수요자라면 반드시 알아야 할 2025년 부동산 시장의 핵심 트렌드와 매수 전략을 소개합니다.
상저하고 흐름이 전망되는 2025년
부동산 전문가 10명 중 대다수가 2025년 주택시장을 상저하고, 즉 상반기 약세 하반기 강세로 전망하고 있습니다. 정치적 불확실성이 해소되지 않은 상반기에는 관망세가 이어지면서 거래량이 크게 줄어들 것으로 보입니다. 실제로 2016년 탄핵 시기에도 4개월간 거래량이 급감했지만 실제 매매가격은 큰 폭으로 떨어지지 않았던 사례가 있습니다.
반면 하반기로 접어들면 정국이 안정되고 기준금리 인하 효과가 본격화되면서 시장이 회복될 가능성이 높습니다. 특히 2026년부터 2027년까지 입주 물량이 크게 부족한 상황이 현실화되면서 집값 상승 기대감이 높아질 것으로 전망됩니다. KB금융연구소는 2025년 주택시장이 하향 안정세를 보이다가 하반기 또는 2026년 수도권 주택 경기가 회복될 것으로 내다봤습니다.
금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향
한국은행이 기준금리를 추가로 인하할 것으로 예상되면서 대출금리 하락에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 금리 인하는 주택 구매력을 높이는 직접적인 요인으로 작용합니다. 실제로 지난해 하반기 금리 인하 결정이 시장금리에 선반영되면서 수도권을 중심으로 주택 가격이 상승한 바 있습니다.
다만 정부의 대출 규제가 변수로 작용할 수 있습니다. 2025년 7월부터 시행되는 DSR 3단계 규제로 인해 대출 한도가 축소될 수 있어, 집을 사려는 실수요자라면 상반기 내에 대출을 받는 것이 유리할 수 있습니다. 금리 하락 폭과 속도가 부동산 반등 시점을 좌우할 핵심 변수가 될 전망입니다.
서울 아파트 공급 부족의 현실화
2025년 부동산 시장의 가장 큰 화두는 공급 부족입니다. 서울의 착공 물량이 역대 최저 수준을 기록하면서 향후 최소 3년간은 입주 물량 부족 현상이 지속될 것으로 보입니다. 부동산 PF 사태가 장기화되면서 토지 가격이 높은 상태가 유지되고, 인플레이션으로 시공비까지 상승해 신규 착공이 어려운 상황입니다.
서울대 환경대학원 김경민 교수는 이러한 공급 절벽이 서울 부동산의 슈퍼사이클을 촉발할 수 있다고 전망했습니다. 수요는 있는데 공급이 없는 상황에서 기준금리까지 인하되면 집값 상승 압력이 더욱 커질 수밖에 없다는 분석입니다. 특히 재개발과 재건축 규제 완화로 패스트트랙이 시행되면 초기 사업 추진 단지들의 가치가 상승할 것으로 예상됩니다.
전세 시장의 불안과 월세 전환 가속화
전세 시장도 주목해야 할 변수입니다. 전세사기 여파로 비아파트 소형 주택의 전세 기피 현상이 지속되면서 아파트 전세 수요가 몰리고 있습니다. 이에 따라 수도권을 중심으로 전세가격 상승세가 이어질 것으로 전망됩니다. NH농협은행은 아파트 입주 물량 감소와 비아파트 인허가 감소로 모든 주택 유형의 신축 공급이 줄어들면서 전월세 시장 상승 추세가 계속될 것으로 내다봤습니다.
정부 대출 규제 영향으로 전세의 월세화도 빠르게 진행되고 있습니다. 전세를 구하기 어려워진 세입자들이 월세로 전환하면서 주거비 부담이 더욱 커지는 상황입니다. 기준금리 인하에 따른 전세자금 대출 금리 인하가 동반되면 전세가격 상승세는 더욱 가팔라질 수 있어 주의가 필요합니다.
똘똘한 한 채 현상의 심화
2025년에도 똘똘한 한 채로의 집중 현상은 계속될 것으로 보입니다. 강남구 압구정동과 양천구 목동 같은 토지거래허가구역에서는 실거주 조건에도 불구하고 거래가 활발한 편입니다. 내수경기 불황과 각종 규제 속에서도 학군지나 서울 핵심 입지로 이동하려는 실수요를 막을 수 없다는 의미입니다.
전문가들은 다주택자에 대한 규제가 강화될 경우 이러한 현상이 더욱 심화할 것으로 전망합니다. 여러 채를 보유하기보다는 한 채에 집중하려는 수요가 늘면서 선호 지역의 가격 상승 압력이 커질 수 있습니다. 수도권 신축 아파트 선호 현상도 지속되면서 얼죽신 현상이 이어질 전망입니다.
실수요자를 위한 매수 전략
전문가들은 상반기가 내 집 마련의 적기가 될 수 있다고 조언합니다. 투자 심리가 위축되어 거래량이 감소할 때 매도자와의 가격 협상에서 유리해질 수 있기 때문입니다. 집값이 떨어졌을 때 사야지 하면서도 막상 하락장에서는 두려움에 매수를 망설이는 경우가 많습니다.
지역 선택 시에는 서울과 수도권을 중심으로 살펴보되, 실거주가 가능하다면 토지거래허가구역을 우선 고려하는 것이 좋습니다. 중저가 주택을 고민한다면 1천 세대 이상의 대단지 아파트 중 교육과 교통 인프라가 양호한 곳을 선택하는 것이 안전합니다.
대출이 필요하다면 연초 은행들이 대출 영업을 적극적으로 하는 시점이 유리하며, DSR 3단계 시행 전인 6월 말까지 잔금을 마무리하는 일정으로 진행하는 것이 좋습니다. 서울 아파트 매매 중윗값이 10억 원이지만 지역별로 편차가 크므로 앵커링 효과에 주의하며 본인의 예산에 맞는 합리적인 선택을 해야 합니다.
중장기적으로는 2026년 입주 물량 부족, 전셋값 상승, 분양가 상승 등으로 하반기 우상향 가능성이 높습니다. 완벽한 타이밍을 잡는 것은 불가능하지만, 실수요자의 평균 주택 보유 기간이 7년이 넘는다는 점을 고려하면 최적의 시점이 아니더라도 장기 보유 시 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
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