2025년 주택담보대출 금리 6%대 돌파! 지금 알아야 할 모든 것

 

2025년 11월, 주택담보대출 시장에 중대한 변화가 일어났습니다. 4대 시중은행의 주담대 혼합형 금리가 2년 만에 다시 6퍼센트대로 상승했습니다. 11월 14일 기준 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행의 주담대 금리는 연 3.93에서 6.06퍼센트로 집계되었습니다. 주택 구입을 계획 중이거나 대출 갈아타기를 고민하는 분들이라면 지금 이 순간의 금리 동향을 정확히 파악해야 합니다.

주담대 금리 상승의 원인

주담대 금리가 급등한 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용했습니다. 가장 큰 원인은 시장금리의 상승입니다. 한국은행과 미국 연방준비제도가 예상보다 덜 완화적인 통화 정책을 유지하면서 금리 인하 기대감이 빠르게 약해졌습니다. 국고채 등 주요 지표금리가 연중 최고 수준으로 오르면서 대출금리도 함께 상승한 것입니다.

8월 말과 비교하면 상단 금리는 0.514퍼센트 포인트, 하단 금리는 0.470퍼센트 포인트 높아졌습니다. 특히 주목할 점은 일부 은행에서 저신용자보다 고신용자의 금리가 더 높은 역전 현상까지 나타나고 있다는 것입니다. NH농협은행의 9월 신규 가계대출 기준으로 601에서 650점 구간의 금리가 연 6.19퍼센트로, 600점 이하의 5.98퍼센트보다 더 높았습니다.

이러한 신용금리 역전 현상은 은행들이 정부 기조에 맞춰 취약계층을 대상으로 금리 인하와 채무조정을 확대한 결과입니다. KB국민은행은 새희망홀씨2 금리를 9.5퍼센트로 낮췄으며, 개인사업자 및 신용대출 장기분할 전환 상품 금리도 13퍼센트에서 9.5퍼센트로 대폭 인하했습니다.

2025년 달라진 대출 제도

2025년에는 주택담보대출과 관련된 여러 제도가 변경되었습니다. 가장 반가운 소식은 중도상환수수료의 대폭 인하입니다. 1월 13일 이후 취급하는 대출 상품부터 주택담보대출의 중도상환수수료가 기존 1.2에서 1.4퍼센트 수준에서 0.6에서 0.8퍼센트 정도로 절반 가까이 낮아졌습니다. 신용대출도 0.6에서 0.8퍼센트에서 0.3에서 0.4퍼센트로 인하되었습니다.

신생아 특례 구입 및 전세자금 대출의 소득 요건도 크게 완화되었습니다. 기존 부부합산 연 소득 1억 3000만 원에서 2억 5000만 원까지 2025년부터 2027년까지 3년간 추가 완화됩니다. 특례대출 기간에 추가 출산한 경우 금리 우대폭도 현행 0.2퍼센트 포인트에서 0.4퍼센트 포인트까지 확대되었습니다.

다만 구입자금 대상 주택 요건인 주택가액 9억 원 이하와 대출한도 5억 원, 전세자금 대상 주택 요건인 수도권 5억 원 지방 4억 원 이하와 대출한도 3억 원은 그대로 유지됩니다. 주택청약종합저축의 소득공제 혜택도 확대되어 연소득 7000만 원 이하 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 납입액 40퍼센트 한도인 연 300만 원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.

DSR 규제와 대출 한도

2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 있어 주의가 필요합니다. DSR은 총부채원리금상환비율로 연간 소득 대비 모든 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 1단계는 2024년 2월, 2단계는 2024년 9월에 시행되었으며, 3단계 시행 시기는 제도 안착 추이 등을 통해 확정될 예정입니다.

2단계 시행으로 0.75퍼센트포인트, 수도권은 1.2퍼센트 포인트의 가산 금리가 적용되었습니다. 3단계까지 시행되면 1.5퍼센트 포인트 수준의 가산금리가 적용되어 기준금리 자체가 확 떨어지지 않는 한 대출 한도액이 더욱 줄어들게 됩니다. 전문가들은 정책 대출 대상자가 아니라면 7월 이전에 대출을 받는 것이 유리하다고 조언합니다.

반면 2025년 초 대출 한도가 확대된 측면도 있습니다. 해가 바뀌며 은행의 연간 대출 총량이 초기화되면서 주요 시중은행들이 생활 및 주택자금 같은 실수요 상품을 중심으로 대출을 재개했습니다. 신한은행은 주택담보대출 한도를 1억 원에서 2억 원으로 상향했고, 신용대출 규제도 완화했습니다. 하나은행과 우리은행도 주요 비대면 대출 상품 판매를 다시 시작했습니다.

코픽스와 변동금리 대출

변동금리형 주택담보대출을 이용하는 경우 코픽스 변동에 주목해야 합니다. 코픽스는 자금조달비용지수로 은행이 예금, 적금, 은행채 등으로 자금을 조달하면서 들인 비용의 가중평균입니다. 2025년 코픽스는 변동성을 보이고 있습니다. 2월 신규 취급액 기준 코픽스는 3.08퍼센트로 4개월 연속 하락했으나, 이후 다시 상승 전환했습니다.

6월에는 8개월 연속 하락세를 보이며 2.63퍼센트로 2022년 6월 이후 최저치를 기록했습니다. 그러나 10월에는 12개월 만에 상승으로 전환하여 2.52퍼센트를 기록했습니다. 코픽스가 올라가면 변동금리형 대출의 이자 부담이 늘어나므로, 변동금리 대출을 고려 중이라면 코픽스 추이를 면밀히 살펴야 합니다.

현재 금융당국이 고정형 상품 취급을 권고하면서 변동형을 이용하는 차주는 10퍼센트 정도에 불과합니다. 은행들은 고정형 상품의 금리를 변동형보다 더 낮게 조정하고 있어 2025년 8월 기준 고정형 주담대의 평균 취급 금리는 3.94퍼센트, 변동형은 4.08퍼센트로 0.14퍼센트 포인트 차이가 납니다.

현명한 대출 전략

현재와 같은 고금리 시대에는 대출 전략이 더욱 중요합니다. 첫째, 고정금리와 변동금리 중 신중하게 선택해야 합니다. 전문가들은 지금처럼 고정금리가 변동금리보다 낮은 경우 우선 고정형으로 시작하고, 나중에 상황에 따라 갈아타는 전략을 추천합니다. 장기 상환 계획이라면 고정금리가 안정적이고, 단기 상환이나 금리 하락 가능성이 크다면 변동금리가 유리합니다.

둘째, 우대금리 조건을 최대한 활용하세요. 급여이체, 공과금 자동이체, 신용카드 사용 실적 등에 따라 0.1에서 0.5퍼센트포인트의 금리 인하를 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사의 디딤돌대출은 다자녀 가구에 0.7퍼센트 포인트, 2자녀 가구에 0.5퍼센트 포인트, 1자녀 가구에 0.3퍼센트 포인트의 우대금리를 제공합니다.

셋째, 대환대출을 적극 검토하세요. 기존 대출보다 금리가 0.3퍼센트포인트 이상 낮으면 대환이 유리합니다. 다만 중도상환수수료, 신규 대출 심사 조건, 실제 금리 인하 폭 등을 반드시 확인해야 합니다. 넷째, 신생아 특례대출이나 디딤돌대출 같은 정책금융상품을 우선 검토하세요. 일반 시중은행 대출보다 금리가 훨씬 낮습니다.

💡 핵심 체크리스트

• 2025년 11월 주담대 금리 6퍼센트대로 2년 만에 상승했습니다
• 7월 DSR 3단계 시행 전에 대출 받는 것이 한도 측면에서 유리합니다
• 중도상환수수료가 절반으로 인하되어 대환대출이 유리해졌습니다
• 신생아 특례대출 소득 요건이 2억 5000만 원까지 완화되었습니다
• 고정금리가 변동금리보다 낮아 고정형 선택이 유리한 시기입니다
• 우대금리 조건을 활용하면 최대 0.5퍼센트포인트 인하 가능합니다

주택담보대출은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 큰 금액의 장기 대출입니다. 단 0.1퍼센트 포인트의 금리 차이도 수십 년간 누적되면 수백만 원의 차이를 만들어냅니다. 현재의 금리 상황을 정확히 파악하고, 자신의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다. 필요하다면 은행 홈페이지, 금융감독원 금융상품통합비교공시, 그리고 전문가 상담을 통해 꼼꼼히 비교해 보시기 바랍니다.

📚 참고자료 서울신문, 이코노믹데일리, 우먼센스, 마니정보, 뱅크몰, 한국주택금융공사, 전국은행연합회, 머니투데이, 한국경제