서울 아파트 가격 1.72% 급등! 2025년 11월 부동산 시장 긴급 분석

5년 2개월 만에 최고 상승률 기록

2025년 11월 서울 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. KB부동산이 11월 23일 발표한 전국 주택가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격이 전월 대비 1.72% 상승하며 2020년 9월 이후 5년 2개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

10월에 올해 최고 상승률인 1.46%를 기록했던 서울 아파트 가격은 11월 들어 상승폭이 0.26%포인트 더 커지며 18개월 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 특히 주목할 점은 서울 25개 자치구 중 전월에 이어 이번 달에도 가격이 하락한 지역이 단 한 곳도 없다는 사실입니다.

이번 조사는 11월 10일을 기준으로 진행되었으며, 정부가 10월 15일 발표한 강력한 부동산 규제 대책 이후의 시장 반응이 반영된 결과입니다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정하고 2년 실거주 의무까지 부여했음에도 가격 상승세는 오히려 더 강해진 것으로 나타났습니다.

동작구 3.94% 폭등, 한강벨트 집중 상승

지역별로 살펴보면 한강을 끼고 있는 한강벨트 권역의 상승세가 압도적이었습니다. 동작구가 3.94%의 놀라운 상승률을 기록하며 선두를 차지했는데, 이는 부동산 시장 상승기였던 2018년 9월 이후 가장 높은 수치입니다.

성동구는 3.85%, 광진구는 3.73%, 마포구는 3.41%의 높은 상승률을 보였으며, 송파구 2.74%, 중구 2.70%, 강동구 2.35% 등 한강변 지역들이 줄줄이 높은 오름세를 나타냈습니다. 한국부동산원의 주간 동향 자료에서도 송파구와 성동구, 용산구가 규제에도 불구하고 지속적으로 상승세를 견인하는 것으로 확인되었습니다.

전문가들은 한강벨트 지역의 우수한 교통 접근성, 생활 인프라, 재건축 가능성 등이 복합적으로 작용하여 가격 상승을 주도하고 있다고 분석합니다. 특히 강화된 대출규제와 실거주 의무로 거래가 위축되고 매물이 감소하면서, 향후 가격 상승 기대감으로 소수 매물이 높은 가격에 거래되는 현상이 나타나고 있습니다.

수도권 전체 확산, 분당 3.81% 급등

서울뿐만 아니라 수도권 전체가 0.78%의 상승률을 기록하며 가격 상승세가 확산되고 있습니다. 경기도는 0.49%, 인천은 0.02% 각각 상승했으며, 경기도는 6개월째 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

경기도에서는 성남시 분당구가 3.81%로 서울 외곽 지역 중 가장 높은 상승률을 보였습니다. 수정구 2.91%, 광명시 2.36%, 하남시 2.18%, 과천시 2.00% 등 규제지역들이 높은 오름세를 나타냈으며, 용인시 수지구 1.87%, 안양시 동안구 1.50%도 강세를 보였습니다.

전국 아파트 매매가격 상승률은 0.41%로 전월 0.28% 대비 오름폭이 0.13%포인트 확대되었습니다. KB선도아파트 50 지수는 130.7로 10월 대비 1.19% 오르며 21개월 연속 상승세를 기록했습니다. 이는 수도권의 상승세가 전국적인 부동산 시장에 영향을 미치고 있음을 보여줍니다.

10·15 규제에도 불구하고 왜 계속 오를까

정부의 강력한 규제에도 불구하고 집값이 계속 오르는 이유는 무엇일까요? 가장 큰 원인은 심각한 매물 부족 현상입니다. 규제로 인해 거래가 위축되면서 시장에 나오는 매물이 줄어들었고, 이는 역설적으로 가격 상승을 부추기는 결과를 낳았습니다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 토지거래허가제가 거래량을 감소시킬 뿐 가격 하락 효과는 크지 않다고 진단했습니다. 시중 통화량 증가에 따른 자산 가격 상승이 선호 지역 아파트 가격을 끌어올리고 있다는 분석입니다.

한국은행은 2025년 10월과 11월에 기준금리를 인하하여 현재 2.50%를 유지하고 있지만, 11월 27일 금융통화위원회에서는 부동산 가격 불안과 환율 급등 우려로 4연속 동결이 예상되고 있습니다. 원·달러 환율이 1475원대를 기록하며 1500원을 위협하는 상황도 금리 인하를 어렵게 만드는 요인입니다.

전세시장도 강세, 28개월 연속 상승

매매시장뿐만 아니라 전세시장도 강한 상승세를 보이고 있습니다. 전국 아파트 전세가격은 0.29% 올라 9개월 연속 상승세를 기록했으며, 수도권은 0.39% 상승했습니다. 서울은 0.56%로 더 높은 오름세를 나타내며 28개월째 전세가격 상승을 이어가고 있습니다.

서울에서는 강동구 1.58%, 광진구 1.04%, 송파구 0.90%, 동작구 0.80% 등의 순으로 높은 상승률을 기록했습니다. 선호 단지를 중심으로 매물 부족 현상이 심화되고 있으며, 정주 여건이 양호한 역세권과 학군지 위주로 상승 계약이 체결되고 있습니다.

전세가격 상승은 실거주 수요가 탄탄하다는 신호이며, 이는 장기적으로 매매가격 상승을 뒷받침하는 요인으로 작용합니다. 특히 5대 시중은행의 가계대출 잔액이 11월 들어 2조 6천억원 넘게 증가하며 대출 수요도 강한 것으로 나타났습니다.

2026년 전망과 투자 전략

KB부동산의 전국 매매가격 전망지수는 104.1로 3개월 연속 기준점 100을 넘어서며 집값 상승 전망이 우세합니다. 서울은 107.8, 경기는 106.5를 기록